経験がなくてもわかるフラット35

購入に対する公的融資の場合、土地購入に限った融資は、平成10年の時点では公団資金(住宅都市整備公団)を除いて行われていません。ただし、土地購入に対する融資がないのかといえば、あります。
それはどういうことなのか、多少複雑なので、公庫融資のケースをチェックしてみましょう。すでに紹介した公庫の建売住宅購入融資や中古住宅購入融資(一戸建て)、それにPAT(V)の『マイホーム新築編』で述べる公庫のマイホーム新築融資には、住宅融資額にプラスして土地融資額が設定されています。
公庫融資の場合、土地購入だけを目的とする融資はありませんが、一戸建て住宅の取得(購入建築)を目的にするならば、住宅のほかに土地に対しても融資が受けられます。いわば新築、中古を問わず一戸建て住宅を購入または建築する段階において、住宅に対する融資のほかに土地に対する融資も行われるというわけです。
つまり公庫融資は住宅の取得を目的とする融資制度になっていますから、単に住宅用の土地を取得するからいって、それに対する先行融資は行われず、土地に建物(住宅)が付くとか建つといった具体的な形になってはじめて、住宅とともに土地に対しても融資が行われるやり方になっています。公的、民間も含めて、土地の取得ケース別に土地に対する融資が可能かを例に考えて見ましょう。
公庫融資の場合については、ケースによって土地に対する融資が設定されています。年金住宅融資に関しては、とくに土地に対する融資といったものはありません。
また財形住宅融資では、融資額の中に土地取得費も含まれる形で、公庫融資と同様のケースにおいて土地への融資が設定されています。

ちょっと特殊な公的融資になりますが住宅都市整備公団では、公団資金割賦制度があり、公団の分譲する宅地に対して融資を受けることができます。
その内容等を次に紹介することにしましょう。賞金に活用できる公団賃金住宅都市整備公団では、住宅分譲のほかに宅地分譲も行っています。
もちろん公団が開発した分譲地の宅地区画(公団では画地という)を分譲するもので、その購入に際しては、公団の割賦払い制度を利用することができます。利用条件としては、
�@公団の宅地分識を購入すること(募集している分譲地の希望の画地を申し込み、複数の申し込み者があった場合には抽選。当選すれば購入予定者になる)
�A購入する画地(土地)に3年以内に自己の専用住宅を建設し居住すること
�B割賦払いを選択した人は、譲渡代金の20%以上の一時金を用意すること
などとなっています。
なお、土地購入に公団の割賦払い制度を利用した場合、そこに住宅を建築する際には、公庫のマイホーム新築融資を受けることはできますが、ただし、公庫の土地融資額分を受けることはできません。
公庫の土地融資額分を受けるためには、公団の融資を完済しなければいけません。つまり、同じ土地に関しては同じ公的融資を重複して利用することはできないのです。
なお、公団の分譲事業は縮小撤退の方針が打ち出されていますが、造成等がなされているところを中心に、土地分譲はしばらくは継続されるでしょう。2年以内に住宅を建てることが前提居住用の土地の購入資金として、最も幅広く活用できるのが民間の金融機関が手がける住宅ローンです。
住宅ローンである限り、やはり自ら住む住宅を定められた期間内(2年以内のところが多い)に建てることが前提になっています。

民間住宅ローンの内容等についてアウトラインを紹介しておきましょう。
まず、融資が受けられるかどうかですが、それは購入する土地の担保価値と融資を申し込む人の返済能力によって決まってきます。金融機関による不動産に対する担保価値の評価は、バブル経済崩壊後、かなり厳しいものになっており、単に地価の側面だけではなく、いざとなった時の売却のしやすさなども考慮されています。
住宅地として立地条件の悪いところ、接道状態や地形の悪いところなどは、かなり低い評価になります。いっぽう返済能力は、年収によって判断されます。
むろん、年収が多ければ多いほど融資が受けられやすいということになりますが、コンスタントに安定した収入があるかどうかといったことも、チェックされます。そうといった評価判断によって、融資が決定されることになりますが、同時に融資額や返済期間もそれに応じて割り出されます。
また、居住用の土地いうことで、どの段階で、マイホームを建築するか、その場合の資金計画はどうなるのか、などもチェックポイントになります。公輔のつなぎ融資制御もある前項で述べたように、公庫融資の場合土地購入のみに対する融資はありませんが、その土地に自分の住む住宅を建てる時には、住宅に対する融資とともに土地に対しでも融資が行われます。
つまり、住宅融資額+土地融資額といった形で基本融資額が構成されることになります。ただし土地融資額を受けるためには、平成9年4月1日以降に購入した土地で、一定の要件にあてはまるもの(平成年度の場合)、といった条件があります。
この詳細については、『マイホーム新築編』で述べることにしますが、要するに一つは2年以内に購入した土地、第2は住宅地として良好な土地、といったことに集約されています。土地購入に利用できる民間住宅ローンには、2年以内に自ら住む住宅を建てることを融資条件にしているところが多いと、ましたが、そこには、公庫融資がおりる段階で土地購入に対する融資分を公庫に切り換えることも見込んだ意味も込められています。
いわば、民間の土地購入に対する住宅ローンには、公庫融資がおりるまでのつなぎ融資的な役割もあるのです。そこで、チェックしなければいけないのが、購入する土地が公庫融資に適合する条件を備えているかどうか、そしてそれに関連して返済期聞をどう設定するか、といったことになります。
公庫融資に適合した土地であれば、2年以内にマイホームを建てるときに土地に対して公庫融資が受けられることになり、民間住宅ローンの返済期間も短期に設定してもよいことになるからです。逆に、公庫融資が受けられないような土地を購入した場合には、返済期聞が長期になるように交渉することになるでしょう。
いずれにしても、民間の住宅ローンを活用して土地を取得する場合、その土地の購入段階から資金計画をどうするか、将来の公庫融資の組み合わせ方も含めて検討しておくことがポイントです。そのためには、購入予定の土地が見つかった段階で、銀行等の民間金融機関の融資窓口に行って、資金計画も含めて相談しておくとよいでしょう。
むろん、土地購入に対して融資がおりるかどうかの感触も得ておくべきでしょう。提携ローンを活用する方法もある住宅用の宅地を取得する方法としては�@公団の分譲する分譲地を購入する、�A民間会社の分譲する分譲地を購入する、�B既存の住宅地等の土地を仲介会社を通じて購入する、などの方法があります。

�@の公団分譲地については、すでに前項でふれたとおりですが、�Aおよび�Bはケースによって提携ローンも設定されています。

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